Kategori: Stambyte

Ett stambyte är nästan alltid den enskilt största och mest kostsamma renoveringen som en bostadsrättsförening gör. Priset på ett stambyte i Stockholm varierar beroende på vilken metod som används för att renovera rören. Men oavsett vilket rör det sig alltså om en större investering som också påverkar bostadsrättspriserna.

Man har utfört studier på vilken effekt stambyten har på bostadspriser och resultatet är sannolikt ganska överraskande för många. Det visar sig nämligen att en nära förestående renovering av rören har en negativ inverkan på bostadsrättspriserna redan flera år före det att stambytet ska äga rum. Och prissänkningarna ökar sedan i takt med att det datum då arbetet beräknas påbörjas närmar sig.

Efter stambytet ökar sedan priserna på nytt, men inte i den grad att de täcker kostnaden för arbetet. Så hur ska man då tänka om man äger en bostadsrätt där det snart ska utföras ett stambyte i Stockholm? Läs vidare så ska vi berätta hur du bör resonera!

Tänk så här kring ett kommande stambyte i Stockholm

Exakt hur du bör tänka kring ett kommande byte av stammarna i bostaden beror på huruvida du befinner dig på köpsidan eller säljsidan. Det kan vara värt att göra affären före eller efter stambytet beroende på ett antal olika faktorer. Genom att fatta rätt beslut och göra en bättre affär kan du faktiskt dra nytta av ett planerat stambyte i Stockholm rent ekonomiskt.

I regel kan du resonera så här:

• Planerar du att flytta från lägenheten relativt snart efter att stambytet har utförts? Då kan du potentiellt sett tjäna på att sälja din lägenhet innan arbetet påbörjas.
• Är du på jakt efter en bostadsrätt? Då kan du tjäna på att köpa lägenheten efter att stambytet har gjorts.
• Om du ändå ska köpa en bostad innan stammarna byts bör du ta med kostnaden för arbetet i din kalkyl. Jämför gärna priset på lägenheten med andra lägenheter där stambytet har skett. Den genomsnittliga kostnaden för ett stambyte i Stockholm ligger någonstans mellan 250 000 kronor och 300 000 kronor. Därför bör du lägga dig motsvarande summa under ditt målpris.

Vad gäller stambyten kan det vara svårt att veta både hur ofta, när och varför det behöver göras. Ett som är säkert är i alla fall att förr eller senare kommer det att behöva göras och då är det såklart bra om man har koll på läget. Nedan följer några vanliga frågor och svar om just stambyte.

Stambyte – hur ofta?

Hur ofta man behöver göra ett stambyte varierar. Dagens system är väl utvecklade och livslängden har ökat med åren – så nyare stammar har generellt längre livstid än äldre. Materialet är också av betydelse, och några av dom material som används är följande:

• Gjutjärn
• Plast
• Rostfritt stål

Förutom materialet så är det även av betydelse på hur ledningarna och rören har skötts genom åren. Så hur ofta man behöver genomföra ett stambyte varierar alltså, det kan gå alltifrån trettio till upp till sextio år innan det är aktuellt.

För att veta säkert kan det vara bra att låta någon yrkeskunnig besiktiga stammarna med jämna mellanrum – på så vis kan man ta reda på både skick och om det finns eventuella brister.

När är det dags för stambyte?

Det finns flera tecken som visar att det börjar bli dags att ta tag i ett stambyte. För det första så är livslängden som sagt begränsad, så när stammarna börjar bli riktigt gamla kan det vara en god idé att ta tag i saken, även om det kanske inte finns några jättetydliga fel.

Har man däremot börjat märka av problem, så som dålig avrinning, återkommande stopp, små läckage och liknande, så kan det definitivt vara ett tecken på att stammarna är slut och behöver bytas ut. Även här är det klokt att kontakta några som kan genomföra en inspektion och sedan avgöra skicket.

Varför behöver det göras?

Anledningen till att man behöver byta stammarna är helt enkelt för att dom slits och blir sämre. Tids nog finns en ökad risk för sprickor, förskjutningar och andra skador, som i sin tur kan ställa till med kostsamma vattenskador.

En vattenskada kan bli otroligt omfattande och påverka en hel byggnad så att genomföra ett stambyte är betydligt enklare, även om det också är ett omfattande arbete, än att behöva renovera hela huset som följd av dåliga rör och ledningar.

Då och då måste en fastighet byta ut alla sina vatten- och avloppsrör. Det beror på att rören har en begränsad livslängd, och ju äldre vatten- och avloppsrör desto större risk löper dem att orsaka en kostsam vattenskada. Ett stambyte av fastighet innebär således att man river ner väggar och bryter upp golv i badrum och eventuellt också kök, för att byta ut alla ledningar och rör. Om stambytet ska göras i ett flerfamiljshus så brukar man ta itu med en trappuppgång i taget. Det praktiska arbetet i ett stambyte, det vill säga att bryta upp ytorna, byta ut rören och sedan bygga upp rummen igen, brukar ta fem till sju veckor per lägenhet. Dock så brukar flera lägenheter få sitt stambyte gjort på samma gång, vilket innebär att den totala arbetstiden för projektet borde ta ungefär lika lång tid.

Varför man gör ett stambyte

Under stambytet byts som sagt alla vattenrör och ledningar ut till sprillans nya. Att göra ett stambyte i sin fastighet kan vara en mycket bra idé av flera olika anledningar:

• Undvika eventuella vattenskador. Äldre rör tenderar att ha en del läckor och läckage, vilket dels påverkar vattentrycket och slösar på vattnet och dels ökar risken för att rören ska spricka och orsaka vattenskador. Att fixa en vattenskada kan vara ett väldigt tidskrävande och dyrt projekt.
• Bibehålla fastighetens funktion. Om en vattenskada skulle ske och det visar sig att man inte gjort stambyten på länge så kan det i värsta fall vara så att fastighetens försäkringar inte gäller för skadan, och att man måste bekosta hela kalaset själv! Därför är det säkrast att alltid göra stambyten med jämna mellanrum.
• För att öka värdet på fastigheten. Att göra stambyten brukar oftast dra upp värdet på fastigheten och dessutom på varje enskild lägenhet. Det är bra att komma ihåg, framför allt om man funderar på att sälja sin lägenhet längre fram.

Värt att tänka på vid stambyte av fastighet

När man ska välja en firma att anlita för sitt stambyte så finns det vissa faktorer som är viktigare än andra. Att firman har bra rekommendationer och att de håller utsatta tider är några exempel. En firma som till exempel har alla de yrkeskompetenser som krävs för att uträtta alla steg av själva stambytet löper generellt högre chans att bli klara i tid, eftersom att de inte behöver invänta några inhyrda hantverkare.

Rörinspektion sker både på villor och flerbostadshus. Ett sätt att kontrollera rörens kvalité och exempelvis hitta eventuella fel till stoppet i avloppet. Här presenteras några av de tillfällen då inspektion av rören bör ske.

• Vid stopp i avloppet
• Regelbundet för att ha kontroll
• Kontroll inför köp
• Kontroll efter renovering

Vattnet rinner inte undan

Det kan bli stopp i avloppet av flera olika skäl. I vissa fall är det saker som spolats ner i toaletten som inte ska ner i avloppet och i andra fall är det fett som fastnat på rörens insidor. Det första steget är självklart att försöka använda propplösare eller på annat sätt rensa avloppet. Om detta inte lyckas kontaktas en rörmokare som med rörinspektion kontrollerar avloppet. I detta fall är alltså målet primärt att hitta orsaken till stoppet. Skulle de däremot hitta andra fel i rören kommer detta självklart även påtalas för fastighetsägaren.

Regelbunden rörinspektion som proaktivt syfte

Hur ofta rörinspektion behöver ske utifrån ett proaktivt syfte beror främst på fastighetens ålder och vad tidigare kontroller visat. Enklast är att låta en konsult genomföra en inspektion varpå de kan avgöra när nästa inspektion behöver ske. På detta sätt hålls rören ”under uppsikt” och små skador eller felaktigheter kan tidigt upptäckas och åtgärdas.

Hitta felaktigheter inför köp

Det är sällan som rörinspektion sker inför ett villaköp. Orsaken är delvis att privatpersoner inte är medvetna om att rörens kvalité tydligt kan avgöra framtida behov av rust. När större fastigheter säljs är det däremot något vanligare. Allt för att köparen ska känna sig trygg i vad som köps och hur mycket som kan behöva lägga på rust inom kort.

Oavsett om det går att hävda ”dolt fel” eller inte så kan det skapa onödiga problem om en fastighet köps med riktigt dåliga rör.

Kontroll som tredjepart

När en relining har genomförts, eller en annan renovering, är det viktigt att resultatet dokumenteras. Därmed är bägge parter helt överens om vad som genomförts. Skulle en skada uppstå är det tydligt vem som bär ansvaret och det blir även enklare att påvisa hur renovering utförts mot försäkringsbolaget.
Konsultbolaget som genomför inspektionen ska godkännas av både hantverkarna och dig som kund. Ni är då överens om att det är detta konsultbolags film som gäller och deras tolkning av materialet som ska följas.

Vad kostar ett stambyte? Ungefär 300 000 kr lägenhet. Men allt beror på…

När en bostadsrättsförening behöver byta stammarna på bostaden är en av de vanligaste frågorna hos de som bor i bostäderna ”Vad kostar ett stambyte?”. Det de egentligen är oroliga för är om avgiften för bostaden kommer att öka. Vad stambytet kostar beror på flera faktorer. Dessutom är det andra ytterligare faktorer som påverkar om detta sedan resulterar i en högre månadsavgift.

Vad kostar ett stambyte – Arbetet?

HSB anger ett riktmärke på 300 000 kr per lägenhet. Flera byggföretag i Stockholm anger 250 –350 000 kr. Men självklart beror det på hur omfattande arbete som behöver utföras. Men att räkna med ca 300 000 kr lägenhet är rimligt när en beräkning ska ske.

Kan månadsavgiften höjas? – Andra faktorer

Det som avgör om månadsavgiften kommer att höjas eller inte är föreningens ekonomiska situation. Många föreningar planerar stambyte ett flertal år i förväg. Därmed kan de avsätta pengar från månadsavgiften till en ”fond” som ska gå till kommande stamrust.

När det sedan blir dags används pengarna ur fonden kommer resterande del lånas. När rusten är klar bibehålls samma månadsavgift. Men istället för att avsätta pengar till fonden används dessa för att betala räntor och amortering. På detta sätt påverkas inte månadskostnaden alls. Men det handlar då om att föreningen har ett långsiktigt perspektiv.

• Dagens lånesituation
• Likvida medel

Gäller ej för hyresrätter

Stamrust räknas som löpande underhåll. Detta även om det är en extremt stor kostnad för fastighetsägaren. Det innebär att fastighetsägare inte får höja hyran på en hyresrätt på grund av att stamrust genomförts. Däremot kan så ske om renoveringarna höjer standarden.

Det är alltså en fundamental skillnad mot bostadsrätt och hyresrätt på denna punkt. En bostadsrätt bär hela ekonomiska ansvaret och delar upp kostnaden på de boende. Därmed kan avgiften ändras ”hur som helst” utifrån ekonomiska situationen. Med en hyresrätt finns betydligt fler lagar att förhålla sig till.

Det är kostnaden som är viktig…

Frågan ”Vad kostar ett stambyte?” är därmed inte helt korret – men det beror på vem som ställer den. För en styrelse är det absolut en relevant fråga eftersom det ligger till grund för en jämförelse av offerter, eventuell höjt lån och administrativt arbete kring detta.

För den enskilde medlemmen är det istället mer relevant att fråga sig ”Kommer månadskostnaden att höjas?”. Som visas ovan beror det inte enbart på kostnaden för stambytet utan även om föreningens grundläggande ekonomiska situation. Dessutom om hur nya lån kan förhandlas och vilka räntekostnader som skapas i och med detta.